Архив   Авторы  

Москва поднебесная
Общество

У высотного строительства в Москве большое будущее. Для этого есть все условия: высокая цена на землю и ее дефицит, экономическая привлекательность для инвесторов и девелоперов, фантастический спрос на жилье в столице, а также готовность властей принимать и одобрять такие проекты. На повестке дня - выработка норм и правил строительства небоскребов, которые гарантировали бы их безопасность

Почему до сих пор наши строители не слишком решительно тянули свои объекты вверх? Дело в том, что при строительстве зданий выше 30 этажей меняются правила игры: проектирование и технологии, а также системы жизнеобеспечения этих зданий в корне отличаются от того, с чем имеют дело проектировщики и строители обычных многоэтажек. Более того, если строительство домов ниже 30 этажей строго лимитировано всяческими нормами и правилами, то для высотных объектов, не говоря уже о сверхвысотных, никакой нормативной базы в России не существует. Каждый объект становится практически новой научной, инженерной и архитектурной разработкой. Хотя во всем цивилизованном мире высотные дома давно стали делом обычным и поставлены практически на поток. Строить высотные здания в Москве могут лишь немногие компании - право на такую деятельность имеют "Капитал Групп", "ДОН-Строй", "Конти", "КРОСТ", "Строймонтаж" и некоторые другие. Для реализации программы в целом специально создано ОАО "Новое кольцо". А что, собственно, за проблемы подстерегают высотки в России?

Приключения небоскребов в России

До последнего времени в России в основном строились здания чуть выше 20 этажей. Под них и были разработаны ГОСТы и СНиПы (строительные нормы и правила). Но когда стало очевидно, что дома будут расти вверх, разработкой СНиПов для московских высоток занялся бывший Госстрой России. В госкомитете создали рабочую группу под руководством главы ведомства Николая Кошмана. Какова судьба этих разработок сейчас, когда ведомство упраздняется, неясно. Однако известно о начале обмена опытом между американскими и московскими строителями высотных зданий. Но пока российско-американские отношения не вышли на реальную стройплощадку и общего для всех документа тоже нет, каждое высотное здание в Москве - это уникальный проект, в который на всякий пожарный заложено несколько порядков запаса прочности. Интересно, что крупные компании, которые первыми рискнули взяться за высотки, перенимали западный опыт частным образом. Даже если строители и нашли какие-то нормативные ориентиры у зарубежных коллег, то у согласующих организаций четких критериев оценки качества проектов небоскребов нет. "Проблему составляет все, что связано с техническим решением проекта, - рассказывает начальник отдела маркетинга группы компаний "Конти" Алексей Самсонов. - Отсутствие СНиПов для высотных зданий постоянно приводит к получению очередной порции согласований и заключений у контролирующих и инспектирующих органов. Объем согласований и заключений может доходить до 250". Но, по мнению Самсонова, это только одна часть проблемы: есть сложности в работе с проектными организациями и мастерскими. "Отсутствие опыта строительства такого рода зданий у отечественных организаций приводит либо к нерациональным планировочным решениям и использованию мест общего пользования - что важно для покупателя, либо к сложным конструктивным решениям - что небезразлично застройщику", - говорит он. Кроме того, не все строительные материалы и технологии, инженерно-техническое обеспечение можно использовать при высотном строительстве: необходимо тщательно исследовать рынок, чтобы найти то, что будет соответствовать требованиям по качеству, долговечности, эстетичности, легкости и удобству в эксплуатации. Проблема в том, что отечественный рынок материалов, инженерного оборудования и технологий пока не готов предоставить хоть какой-то выбор. А потому все застройщики, которые уже возводят дома повышенной этажности, обращаются к западному рынку. "Когда мы проектировали 39-этажный корпус комплекса "Олимпия", то сразу закладывались на европейскую лифтовую систему, позволяющую кабинам двигаться в режиме 1-18-й и 18-39-й этажи - это необходимо по условиям безопасности в высотных сооружениях, - говорит глава компании "КРОСТ" Алексей Добашин. - Это, безусловно, сделало проект дороже, но иначе у него было мало шансов пройти экспертный совет в НИИ Пожарной охраны".

Кстати, проектировщики и генподрядчики обязательно "защищают" свои высотные проекты в этом институте. Говорят, что сегодня это одна из немногих организаций, которая имеет реальные разработки по безопасности высотных сооружений. Разница в требованиях, например, к двадцати- и тридцатиэтажному домам по всем параметрам колоссальная. Например, второй корпус уже упомянутой "Олимпии" имеет 29 этажей - в нем стоит качественная, но совершенно обычная лифтовая система, фундамент тоже стандартный - монолитная плита, в то время как в 39-этажном корпусе это 32-метровые сваи. Заметно отличаются и некоторые инженерные системы. "Однако это различие было бы еще более принципиальным при строительстве дома в 40 этажей. Здесь вообще требовались бы другие каркасы, иные силовые конструкции, системы пожаротушения и прочие вещи", - считает Добашин.

Вообще вопрос фундаментов в Москве с ее непростыми грунтами стоит довольно остро. Строители и инженеры считают, что в девяти из десяти случаев можно найти инженерно-технический метод, позволяющий построить здание с необходимыми параметрами в заданном месте. При проектировании, например, комплекса "Воробьевы Горы", который стоит на супесях и твердых глинах, была разработана конструкция из четырех тысяч свай, каждая из которых может выдержать нагрузку в 90 тонн. Кстати, почти все сталинские высотки стоят на проблемных почвах. Высотка на Котельнической набережной - на месте слияния двух рек, гостиница "Украина" - прямо на набережной. "Современные технологии позволяют строить практически везде. Но их применение связано с удорожанием работ, на которое строители идут крайне неохотно и зачастую не выполняют рекомендаций разработчиков", - заявил руководитель экспертного центра Института оснований и подземных сооружений Лев Мариупольский.

То, что российские высотки получаются очень дорогими, не секрет. И дело не только в том, что у нас особенная согласовательная система, прохождение которой требует больших затрат. "У нас куда меньше опыта, чем, например, у американских коллег, - сказал "Итогам" главный архитектор высотки "Вертикаль" Сергей Непомнящий. - Именно поэтому там, где они ставят тоненькую перегородку, мы делаем толстую стену - перестраховываемся, причем по всем направлениям. В результате теряем площади, многократно удорожаем и проекты, и строительство, но зато гарантируем, что здание будет функционировать в безопасном режиме". Вообще говоря, вопрос безопасности при строительстве высоток самый главный. И нам пока действительно далеко до американцев, которые возвели этот критерий в ранг первостепенного, разработав тысячи инструкций как по системам безопасности, так и по спасению людей в экстренных ситуациях. В интервью "Итогам" министр по чрезвычайным ситуациям Сергей Шойгу сказал, что не знает, как в случае чего спасать людей даже из наших пока еще карликовых небоскребов. А что будет, когда появятся 100-этажные башни? Кстати, строительство "Вертикали" после известных событий в Ясеневе было приостановлено. Проект заново проходит экспертизу на предмет надежности конструкций и безопасности систем, причем не только в России, но и в США.

Единственное, в чем мы уже сейчас можем заткнуть за пояс американцев, - это архитектура. Наши высотки в отличие от тех же американских имеют свое оригинальное лицо. "Ведь высотки в США строятся на очень маленьких участках земли, размеры фундаментов буквально 10 на 15 метров при высоте 60 этажей. Их башни - это тоненькие карандаши, работающие на изгиб, поэтому американцам не до архитектуры этих сооружений - все усилия направлены на конструктивное решение. Наши объекты как бы распластаны по земле, они имеют более мощное основание и соответственно более высокую пространственную жесткость. Поэтому есть возможность работать над архитектурной формой", - объясняет этот феномен Сергей Непомнящий.

Высотный рынок

Если сегодня высотные здания являются редким, буквально эксклюзивным жильем, которое не делает погоды на рынке, то через несколько лет небоскребы станут заметной его частью. Каких изменений ждут специалисты в результате появления совершенно нового вида жилья? По словам Алексея Аверьянова, директора по развитию компании Vesco Realty, сначала было бы неплохо создать четкую классификацию высотных зданий. "Как в свое время была легкая путаница по обозначению категорий жилья (каждый риелтор классифицировал объект, как ему удобнее), так сегодня понятие "высотный дом" довольно субъективно. Многие считают высотками все объекты, имеющие больше 30 этажей. Но после серии всем известных драматических событий покупатель напуган, он хочет знать, настоящая ли это высотка, и если да, то насколько она безопасна. Это заставляет застройщиков прилагать определенные усилия по заверению граждан в тотальной надежности и "гарантийности" их проектов. Действительно, нет ни прямой, ни косвенной зависимости между высотой дома и его безопасностью. Надежность строения зависит от совершенно других обстоятельств... Здесь вопрос скорее психологический. В этой связи можно заметить, что над Москвой самолеты не летают, а по периметру столицы на всякий случай установлены зенитные комплексы", - говорит Аверьянов.

Аналитики рынка уверены, что если психологический барьер будет снят, то проблем с покупателями на квартиры в небоскребах не возникнет. Более того, прогнозируется повышенный спрос на высокие этажи, с которых открывается самый привлекательный вид на город, поэтому цены в таких домах-башнях будут далеко не низкими, но вполне реальными. Скажем, если в хрущевках квадратный метр стоит сегодня 1400 долларов, то в жилом комплексе бизнес-класса "Алые паруса" - 2100, а в "Триумф-Паласе", самой дорогой высотке, - 2700 долларов за квадратный метр. И вряд ли в других высотках будет другая ценовая политика. Тем более что с точки зрения банков финансирование высотных зданий ничем не отличается от обычных. "Точно так же залогом выступают права аренды на земельный участок, документы оформляются застройщиком и правительством Москвы, так что риски такие же, - говорит управляющий директор одного из коммерческих банков Алексей Годованец. - Но мы видим другую тенденцию: по мере роста этажности жилых объектов увеличивается стоимость земельных участков. Чем больше на данном пятачке можно построить квадратных метров, тем потенциально он дороже. Увеличение числа высотных и сверхвысотных проектов неизбежно приведет к росту цены на пятна такой застройки, и это будет давить на рынок - девелоперы начнут строить все выше, чтобы обеспечить максимальную доходность по проекту. Кроме того, судя по имеющемуся уже опыту, стоимость эксплуатации высоток оказывается даже ниже, чем в низкоэтажных, малонаселенных зданиях такого же уровня. Инфраструктура на базе высоток может быть весьма богатой, и вполне естественно, если доходы от такой коммерческой недвижимости будут снижать обслуживание одного квадратного метра общей площади здания".

Одним словом, эксперты считают, что у высотного строительства в Москве большое будущее. Для этого есть все: высокая цена на землю и ее дефицит, экономическая привлекательность для инвесторов и девелоперов, фантастический спрос на жилье в столице, а также готовность властей принимать и одобрять такие проекты. Главное, чтобы при этом отбор застройщиков проходил не по принципу "свой-чужой", как это практикуется порой в городе. Все-таки речь идет об объектах повышенной сложности, а потому будущим жильцам хотелось бы быть уверенными, что право на возведение их дома-небоскреба было не куплено, а заработано.

Остается еще один, далеко не праздный вопрос: насколько изменится облик города в результате небоскребостроения, не шагнут ли супервысотки за границы Третьего транспортного кольца в сторону, нарушая визуальные связи исторического ландшафта столицы? Ведь самая дорогая земля именно в центре, и спрос на жилье там тоже самый большой. Скептики говорят, что одним высотным Сити дело не кончится, уж очень яркий у столичных властей коммерческий акцент.

Ирина Мельникова

Политика и экономика

Что почем
Те, которые...

Общество и наука

Телеграф
Культурно выражаясь
Междометия
Спецпроект

Дело

Бизнес-климат
Загранштучки

Автомобили

Новости
Честно говоря

Искусство и культура

Спорт

Парадокс

Анекдоты читателей

Анекдоты читателей
Яндекс цитирования

Copyright © Журнал "Итоги"
Эл. почта: itogi@7days.ru

Редакция не имеет возможности вступать в переписку, а также рецензировать и возвращать не заказанные ею рукописи и иллюстрации. Редакция не несет ответственности за содержание рекламных материалов. При перепечатке материалов и использовании их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, а также в Интернете, ссылка на "Итоги" обязательна.

Согласно ФЗ от 29.12.2010 №436-ФЗ сайт ITOGI.RU относится к категории информационной продукции для детей, достигших возраста шестнадцати лет.

Партнер Рамблера