Архив   Авторы  
При явном несоответствии уровня цен на жилье и доходов нуждающихся в нем россиян рынок недвижимости как никогда зависит от ипотеки

С риском для жилья
ДелоНедвижимость

Небольшие банки сокращают выдачу ипотечных кредитов в регионах

 

Высокие цены на квадратные метры и проблемы мировой финансовой системы вывели на новый уровень конфликт, тихонько зревший на рынке недвижимости в последние год-полтора. Купить жилье «на свои» уже почти никто не может, потому количество желающих взять ипотечный кредит растет. В некоторых регионах уже до четверти всего жилья покупается по ипотеке. И покупалось бы больше, но людей пугают высокие процентные ставки и множество препон: необходимость подтверждать банку свою платежеспособность, оформление страховки по кредиту и тому подобное. Банки можно понять - сегодня, напуганные американским опытом, они сильно беспокоятся о возможном росте невозвратов кредитов и ужесточают условия их выдачи. К тому же с 1 февраля этого года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) прекратило выкупать у банков рисковые кредиты, при получении которых заемщик вкладывает менее 20 процентов от стоимости жилья, а занимает более 1,5 миллиона рублей. Но небольшой первоначальный взнос - это шанс приобрести жилье для очень многих россиян. Теперь им придется, особенно в регионах, где активно работают небольшие банки, изыскивать больше средств для первоначального взноса либо брать кредит меньше. Впрочем, первый заместитель генерального директора АИЖК Павел Войтов считает, что такая мера позволит укрепить систему ипотечного кредитования, поскольку «испытание на зрелость» пройдут только лучшие игроки рынка.

- Павел Федорович, АИЖК прекратило выкупать у банков особенно рисковые кредиты. Как это скажется на рынке?

-Да, прекратило. Причина в том, что в течение прошлого года росли объемы просроченных кредитов в нашем консолидированном портфеле. Мы выяснили, что большинство просроченных кредитов - это займы на сумму более 1,5 миллиона рублей, где собственные средства заемщика составляют менее 20 процентов от суммы кредита. Сегодня такие займы составляют порядка 60 процентов от всех просроченных. Многие региональные банки, по нашей информации, снижают темпы выдачи ипотечных кредитов. Причина проста - они зарабатывают «с оборота», не имея возможности, в отличие от крупных банков, накапливать на своих балансах «длинные» ипотечные долги. Так что сокращение источников рефинансирования уже сказалось на объемах выдачи ипотечных кредитов по стране в целом. Как именно это отражается в конкретном регионе, зависит в первую очередь от сбалансированной работы кредитующих и рефинансирующих организаций, региональных властей.

- Значит ли это, что ссуду на жилье во многих регионах будет получить сложнее?

- Пока рано говорить о чем-то конкретном, поскольку основные тенденции только обозначились. Ситуацию, я думаю, будут несколько выравнивать большие банки, которые тоже работают в регионах и их не так волнует возможность или невозможность рефинансировать кредит, поскольку они справляются собственными силами. Вообще же нынешнее уменьшение объема выдаваемых займов - хорошая проверка на зрелость для мелких и средних региональных банков. Выживает сильнейший, как известно, в данном случае за счет повышения качества кредитного продукта. В течение последних лет банки были озабочены тем, как бы выйти на ипотечный рынок, заявить на нем о себе. Теперь им надо думать о том, как на нем остаться.

- А что такое улучшение качества?

- В первую очередь снижение кредитного риска.

- Но это хорошо для банков, тогда как заемщиков больше беспокоит возможный рост ставок по кредитам...

- Пока что ипотечные кредиты подорожали в среднем всего на 2 процента, а ставка по стандартным кредитам АИЖК не изменилась. К тому же снижение кредитного риска для банков приведет и к снижению ставок по кредитам для заемщиков.

- Но российские банки страхуют себя от финансового кризиса, от возможных невыплат, ужесточая правила выдачи ипотечных кредитов. Как будет развиваться ипотека дальше?

- Все зависит от здоровья российской финансовой системы в целом. Если будет ликвидность на рынке и если средние и небольшие банки смогут получать рефинансирование по выданным кредитам, то объемы ипотеки снова начнут расти. Спрос со стороны населения на данный вид кредитного продукта колоссальный и постоянно растет.

- Ваше агентство создает в России рынок ипотечных ценных бумаг, расширяя возможности привлечения средств для выкупа ипотечных кредитов у банков. Как будет развиваться это направление? Кроме того, АИЖК за последние месяцы разместило на рынке ряд выпусков облигаций. Оправдал ли ваше ожидание спрос на них с учетом финансового кризиса?

- Для того чтобы оценить успех от размещения корпоративных облигаций, надо сравнивать, но сравнивать сейчас сложно. Подождем размещения других похожих эмитентов, с которыми нас традиционно сравнивают, «Газпрома» или «РЖД», и только потом будем делать выводы. Пока что результаты не огорчили, хотя и не сказать, чтобы очень порадовали. Спрос даже на волатильном рынке на наши облигации, выпущенные в декабре прошлого года, в полтора раза превысил предложение, в январе - в 1,2 раза. Что же касается ипотечных ценных бумаг, то главная задача на данном этапе заключается в формировании внутрироссийской базы инвесторов, традиционно ориентированной на долгосрочные и высоконадежные финансовые инструменты. Это прежде всего средства пенсионных накоплений, страховые резервы и т. д. При становлении этого рынка очень важна поддержка на государственном уровне в части законодательных инициатив, направленных на расширение базы инвесторов, а также на повышение ликвидности бумаг путем включения их в ломбардный список ЦБ России.

У нас в основополагающих документах указано предназначение АИЖК - формирование двухуровневой модели ипотечного рынка. Первый уровень - первичное кредитование - достаточно развит. Вторичный рынок ипотеки, даже несмотря на неоднозначность текущей рыночной ситуации, надлежит развивать путем воспитания культуры инвестиций в новые финансовые инструменты. Это единственно правильный путь. Если вспомнить, то распространенные ныне евробонды еще в середине 60-х годов прошлого века были диковиной для опытных финансистов.

- И напоследок о людях. Вы советуете брать кредит сейчас или подождать?

- Я бы отталкивался от имеющихся условий жизни - так ли они плохи. Потом, я думаю, стоило бы оценить, можете ли вы выдерживать график платежей. По нашим наблюдениям, а мы располагаем данными по 110 000 кредитных историй, ставка по кредиту никогда не была определяющим фактором для заемщика. Больше внимания обращают на первоначальный взнос, размер страховки и так далее. Но решение каждый должен принимать сам.

Политика и экономика

Что почем
Те, которые...

Общество и наука

Телеграф
Культурно выражаясь
Междометия
Спецпроект

Дело

Бизнес-климат
Загранштучки

Автомобили

Новости
Честно говоря

Искусство и культура

Спорт

Парадокс

Анекдоты читателей

Анекдоты читателей
Популярное в рубрике
Яндекс цитирования

Copyright © Журнал "Итоги"
Эл. почта: itogi@7days.ru

Редакция не имеет возможности вступать в переписку, а также рецензировать и возвращать не заказанные ею рукописи и иллюстрации. Редакция не несет ответственности за содержание рекламных материалов. При перепечатке материалов и использовании их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, а также в Интернете, ссылка на "Итоги" обязательна.

Согласно ФЗ от 29.12.2010 №436-ФЗ сайт ITOGI.RU относится к категории информационной продукции для детей, достигших возраста шестнадцати лет.

Партнер Рамблера